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全南县“一江两岸”北岸解放桥至路住坝老城区改造工程项
2015-11-26 20:28:16   来源:
    一、项目说明部分
    (一)项目类别及名称:江西赣州全南县“一江两岸”北岸解放桥至路住坝老城区改造工程项目,属于重大基础设施类项目。
    (二)建设地点:项目位于江西省赣州市全南县桃江北岸解放桥至路住坝桥沿江段。该地块区位优势:
    1.地块位于全南县中央行政商贸区,紧临县政府;东起桃江路解放桥,北临寿梅路,西至红旗路和沿江路,南临桃江一线江景。
    2.地块交通便利,通达性好。寿梅路、解放桥城市主干道和红旗路、沿江路城市次干道在项目外围穿过,通过项目外围的干道,可与含江路、南部沿江路和金龙大道形成交汇,轻松达到县内各个区域。
    3.改造地块用地性质为商住用地,符合《全南县城市总体规划(2008-2030年)》、《全南县县城控制性详细规划》、《全南县核心地段城市设计》等县城规划。
    4.地块背山面水,有着优异的景观资源。南向可观赏桃江江景,北向可欣赏梅子山公园。
    5.地块现状属于老城区,区域内为居民自建房,布局杂乱无章,居民改造意愿强烈。
    (三)建设内容及规模:
    本项目征拆范围为桃江北岸解放桥至路住坝桥,总面积52938㎡,涉及人口约615户,征收面积约105201㎡(含店面及住房)。
    项目拆迁后,原址新建商业建筑(约5万㎡)、住宅楼(约1.5万㎡)、高标准地下停车场(约580个停车位)、沿江防洪堤(长800m)、道路工程(路灯、排水、排污等)(长800m)、景观绿化(面积约2400㎡)等。
    (四)市场分析、预测或要求:本项目建成后,将成为全南新的商业中心,将推动地方经济发展,提升周边土地价值,产生巨大的财税贡献。大规模、复合型商业街的规划,能提供按富民创业机遇,有力拉动本地的就业,增强城市吸引力,带动城市建设的升级。另通过新建地下停车场、扩宽道路等措施,能更加完善城市基础设施建设,提升城市使用功能。
    (五)可参考的类似投资案例:
    1.上海新天地,紧邻淮海中路商务圈,占地面积52万平米,项目集餐饮、购物、娱乐等功能于一身。客户定位为上海小资一族、居住在上海的外籍人士以及达到上海的中外游客;提供集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。盈利模式采取只租不售模式,经营者和管理者分离。项目抓住了符合现代消费“流行、时尚”的核心文化元素,迎合了市场的需求。
    2.成都锦里商业休闲街,占地面积3万余平方米,街道全长550米。以明末清初川西民居为外衣,三国文化与成都民俗作内涵,体验式、休闲式、互动式的旅游方式,符合现代游客的旅游需求。所有商户统一采用只租不售的方式经营。
    二、我县配套资源和政策部分
    (六)我县优势及建设条件:
    1. 全南交通便捷,区位优势突出。全南县地处江西省最南端,素有“江西南大门”之称,与广东翁源、连平、始兴、南雄4县(市)交界,60%的边界与广东接壤。1903年建县,原名“虔南县”,因地处虔州(今赣州)之南而得名。全县国土总面积1535平方公里,辖9个乡(镇) 、86个行政村和长城企业集团、天龙公司、茅山林场,总人口21万。县城处于105国道与106国道、赣粤高速与京珠高速公路的连接线上,是江西省融入“9+2”泛珠三角经济圈和承接沿海产业转移的前沿阵地。现已建成通车的大广高速公路途经县内,已将全南融入珠三角二小时交通圈。
    2.生态环境优越,自然资源丰富。全南属中亚热带季风型气候,雨量充沛,光照充足,昼夜温差大,无霜期长。水能蕴藏量3.6万千瓦,是全国首批初级电气化达标县。全县规模储量的矿产资源有钨、稀土、萤石等20余种。县内拥有天龙山、南迳温泉、瑶族山寨等旅游资源。地理气候条件优越。年平均气温18.6摄氏度,雨量充沛,光照充足,昼夜温差大,无霜期长。是江西省蔬菜生产十强县、国家级高山蔬菜标准化示范区、江西省省无公害农产品(水果)基地。2010年6月,全南高山蔬菜基地成功与世界最大零售商沃尔玛公司实现农超对接,2011年被国家农业部列为全国蔬菜生产重点县。芳香产业发展迅速,目前已建设厚朴、桂花等芳香型苗木花卉基地3万余亩。生态保持良好。先后入选江西省首批省级循环经济试点单位、第二批省级生态县创建重点范围、全省碳汇造林试点县等。目前,全县森林覆盖率达82.5%,过境水达国家Ⅲ类水质标准以上,生态环境指数达88.88,列全省第六位。
    3.工业发展迅速,外向型经济突出。始终坚持工业兴县战略。扶优扶强产业龙头企业,推动工业主导型经济增长格局基本形成。县工业园区成为首批省级生态工业园区试点单位,目前园区开发总面积达3500亩,入园企业总数130多家,形成了矿产品深加工、机械电子、新型材料和现代轻纺四大优势产业集群。积极开展招商引资,全县亲商、助商、稳商的氛围浓厚。推行 “一站式办公”、“逆向服务”等模式,编制招商引资《项目服务流程表》和《收费明白卡》,扎实开展“治庸、治懒、治散”活动,突出整治“乱作为、不作为、慢作为”行为,掀起“效能责任风暴”,打造了优质高效的服务环境、优惠透明的政策环境、诚实守信的人文环境、稳定安全的法治环境。自2006年以来,全南有五年获得省政府颁发的“工业崛起年度贡献”奖,先后多次被评为全省“外贸出口先进县”、全市“开放型经济工作强县”等。
    4.农业特色鲜明,物产非常丰富。全南县形成了以蔬菜、果业为主的农业支柱产业,主要农业特色产品有高山蔬菜、西瓜、椪柑、脐橙、板栗、荸荠、香菇、笋干、生丝、兰花等,产品远销粤、港、澳地区和北京、上海等全国大城市及东南亚各国。拥有“高山牌”无公害蔬菜国家级商标,是国家级高山蔬菜标准化示范区。同时,还是江西省重点蚕桑县和椪柑生产基地县。
    5.项目紧靠寿梅路商业区,属于全南县城的“黄金地段”,有利于打造全新商业中心;地理位置优越,交通通达性好; 是“一江两岸”景观工程的重要节点,提升城市品位;有利于基础设施配套一步到位实施,改善老城区生活环境、解决寿梅路停车问题;地块景观资源得天独厚。
    (七)法规政策支持与约束:
    1. 该工程位于全南县桃江北岸,用地性质为商住用地,符合《全南县城市总体规划(2008-2030年)》、《全南县县城控制性详细规划》、《全南县核心地段城市设计》等县城规划。
    2.老城区改造法规政策、管理规范主要有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《国有土地上房屋征收和补偿条例》(国务院令第590号)、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(省政府令第214号)、《赣州市贯彻实施〈国有土地上房屋征收和补偿条例〉的若干意见(试行)》(赣市府发〔2012〕7号)、《江西省城乡规划条例》等法律法规。项目审批方面涉及发改、工信、国土、建设、环保、安监、雷评、消防、国税、地税、产业主管部门的评估和审批。项目业主应做好相关前期工作,及时报批,确保项目进度。
    三、对项目和客商的要求
    (八)投融资预测和要求:
    全南县“一江两岸”北岸解放桥至路住坝老城区改造项目概算包括征地拆迁费用、市政设施投资、商住楼商业街投资等。
    1.征地拆迁费用
    ①货币补偿办法:总费用需约7亿元;
    ②产权调换补偿:总费用(含安置房建设费用)约5.5亿元。
    2.新建市政设施投资
    ①防洪堤:长800m,造价980万元;
    ②长800m,造价419万元;
    ③景观绿化工程:面积2400㎡,造价448万元。
    市政设施建设总投资约1847万元。
    3.新建商住楼、商业街投资
    按建筑容量反算,可以建设约5万㎡的商业建筑,1.5万㎡的住宅楼及配套附属设施,总造价约为2.6亿元。
    综合以上三项,征地拆迁采用产权调换总投资约需8.3亿元,货币补偿投资约需9.8亿元。
    (九)业绩预测和要求:项目整体建成后,收入来源主要有餐饮、住宿、购物、娱乐、店铺出租收入等。预计餐饮人均年消费2400元,住宿人均年消费1800元,购物及娱乐人均年消费12000元,店铺出租年收入5000000元,按年接待25万(含外来人口)客人,总收入预计可达40.55亿元。
    税收包括营业税、城市维护建设税、教育费及地方教育费附加。年营业税为2.433亿元,年城市维护建设税为2.8385亿元,年教育费及地方教育费附加为0.07299亿元。年销售税金及附加为5.34449亿元。
    (十)客商资质要求:客商应具有房地产开发、商业开发相关资质和和项目实施能力,包括团队、专业人员、知识产权、生产或经营诀窍、管理能力和经验、技术供应商等,原则上该企业或团队需要有既往业绩或成功案例。
    四、合作方式与实施要求
    (十一)合作方式和要求:项目采用合资方式建设,项目建设所需资金由政府投资及投资方自筹解决。
    (十二)项目实施要求:项目签约、工商注册/税务登记、履行开工前其他各项手续、开工时间、竣工时间、投产或营业时间、投资到位或分期到位时间,验资考核和政策兑现方式,对终止投资、停工停产、终止营业的处理等都应在双方签订的投资协议中做出说明。
 
    五、联系人
    童童:15900955980
    王倩:15553662766